2016年律师实务理论研讨会论文

《物权法司法解释（一）》之不动产登记与物权确认初探

——以张某与姜某物权保护纠纷案为视角

周沈锋律师

【摘要】2016年2 月23 日上午，最高人民法院召开新闻发布会，公布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称“《物权法司法解释（一）》”），并对《物权法司法解释（一）》的制定背景、主要内容进行了介绍。《物权法》是规范民事财产关系的基本法律，涉及广大人民群众的切身利益，与我们老百姓的生活密切相关。《物权法司法解释（一）》的出台，势必导致《物权法》在司法实践中引用上更为广泛、操作性更强，此次公布的《物权法司法解释（一）》，针对不动产登记和物权确认进行了解释。

笔者有幸在2016年5月8日参加了由浙江省律师协会举办、最高人民法院民一庭法官司伟主讲的《物权法司法解释（一）》学习讲座。在对讲座内容理解的基础上，以目前正在经办的张某与姜某物权保护纠纷案为视角，对不动产登记和物权确认之条款进行整理和分析，已期在实践中更好的理解和运用《物权法司法解释（一）》不动产登记和物权确认相关之规定。

【关键词】 不动产登记 物权确认 基础法律关系

2015年11月19日，原告张某以物权保护为由向嘉兴市秀洲区人民法院提起诉讼，要求被告姜某立即从原告所有的房屋腾退，同时恢复房屋原状，并赔偿原告占用期间（2009年9月至今）的经济损失7万余元。笔者同所内另外一名律师接受被告的委托后，认真听取委托人对案情的详细叙述，查阅案件的有关材料，发现以下几个基本事实：1、系争房屋为拆迁房，房屋所有权证的登记时间是2015年7月；2、原被告双方于2009年8月签订《房屋买卖合同》一份，合同中对房屋的价款、付款方式、过户等均作了规定，原被告双方均签字确认，被告按约支付了部分房款；3、2009年签订购房合同至今，房屋一直有被告占有使用，物业费、水电费等费用均由被告缴纳。

本案中的争议焦点在房屋的权属归谁，即房屋登记所有权人还是房屋买卖合同的买受人一方，在产生该争议的情况下，该如何认定？在法律诉讼方式选择上，是通过民事诉讼还是行政诉讼来认定？本案诉讼的时间点，恰逢《物权法司法解释（一）》尚未公布，在未公布前，对于不动产物权争议涉及登记的通过何种诉讼途径解决，存有争议。《物权法司法解释（一）》就不动产登记与物权确认规定了哪些内容，就本案而言又带来了哪些变化，笔者将在下文的分析中慢慢展开。

一． 《物权法司法解释（一）》明确了不动产民事诉讼的受案范围

《物权法司法解释（一）》第一条：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”《物权法司法解释（一）》明确了因不动产物权的归属以及不动产物权登记基础的的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人可以通过民事诉讼途径解决，除非已经在行政诉讼中解决的除外，避免了以往实践中出现的民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

结合到案件中，代理人接受委托之后，可以根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，向被告建议通过行政诉讼的方式向不动产登记机构主张系争房屋所有权转移登记错误。但从利于本案解决的角度来看，房屋登记争议存在的前提是房屋存在买卖事实，这属于民事法律关系的范畴，且原告已经选择了民事诉讼途径，故最终还是建议当事人通过民事诉讼解决。

二． 不动产登记薄之房屋所有权证的法律效力研究

《物权法司法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”在不动产物权确认纠纷中，是否可以否定不动产登记簿在证明不动产物权归属中的证明力作了规定。

1、在不动产物权确认纠纷中，不动产登记簿不可能赋予终局证明效力。

《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）是《物权法》的配套规定，旨在贯彻落实《物权法》和其他法律关于不动产登记的规定。《物权法》属于不动产登记的实体法，而《条例》是不动产登记的程序法。根据《条例》规定，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

从另一方面来说，以房屋登记为例，其本身并不是一个赋权行为，房屋登记的基础存是有相关法律文件的生效或事实的发生，包括买卖、赠与、继承、房屋分割或设立抵押等，而从笔者接手的房产公司破产案件中已经办理的房屋所有权证情况来看，房屋登记机关对登记材料采取形式审查标准，相关公司授权人员或买卖方只要到场，提供房屋登记机构要求提交的材料，其中包括部分加盖了公章的原件或发票等材料，就能办理登记房屋所有权登记，工作人员只是尽到基本的审查义务，其不可能对材料的真实性负责，也不可能对房屋登记的基础即房屋买卖等相关事实行为进行核实，不可能也无法做到，故不动产登记薄不具有终局证明效力。

2、不动产登记薄作为民事证据具有优势证明力。

《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”虽然不动产登记薄不具有终局的证明效力，但是不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定的法律效力，即法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况基本保持一致。

结合到本案中，虽然系争房屋的所有权登记时间是2015年7月，但是房屋所有权证记载的物权人为原告，首先应推定原告为真实的物权人，原告只需在法庭上出示房屋所有权证的原件即可，无需再举证证明。相反，被告对于房屋所有权证上记载的不动产权属状况有异议的，则需要通过充分的证据举证证明真实的物权状态并非房屋所有权证登记的情况，举证责任在被告一方，这就需要代理人收集整理充足的证据让人民法院采纳并支持。

三． 真实权利人有证据证明的法律分析

无论是理论界还是法律实践中，真实权利人主张不动产物权确认需承担更多的举证责任，这是共识，但在举证过程中，需要提供怎么样的证据，达到何种程度的证明力才可以推翻不动产登记簿的证明力这一问题上争议较大。笔者认为真实的权利人应有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符。

1、不动产登记簿本身具有很强的证据优势，不动产登记簿上记载的当事人不必再举证证明记载内容的真实性，而不动产登记薄一般有不动产登记机构办理，其真实性基本无异议；另一方面，以房屋所有权转移登记为例，建设部《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请人在申请登记时应当向房屋登记机关提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、以及证明房屋所有权发生转移的材料。”登记机构已经进行了相应审查，通过对递交材料的审查，一定程度上杜绝了骗取登记的情况以及登记错误情况的发生，对于确保不动产登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力与公信力，具有一定的作用。因此，当事人若想推翻不动产登记薄的证明力，需提出充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人。

    本案中，不动产登记薄登记的物权人为原告，原告认为被告占用房屋的行为侵害了原告的物权，导致原告无法占用、使用和处分该房屋，故要求被告腾退、恢复原状并赔偿经济损失，能否推翻不动产登记薄的证明力则需提供充分证据，足以让人民法院与予以认定。

2、推翻不动产登记薄的的证明力不是目的，目的是证明当事人作为真实物权人对特定不动产享有物权。笔者认为在证据的证明力方面，以是否形成一个完整的证据链为标准，主要存在以下几种情形：①全面证据。在不动产物权变动情形中，首先要有记载有关不动产物权变动的具有效法律行为的文件或文书，这些文件或文书主要有遗嘱、遗赠协议、财产分割协议、合同、人民政府的征收决定等；其次，是在上述具有法律效力的文件下，是否履行也是衡量证明效力的一个重要标准，以本案为例，原被告双方于2009年8月签订《房屋买卖合同》一份，合同中对房屋的价款、付款方式、过户等均作了规定，原被告双方均签字确认，双方之间的《房屋买卖合同》是有关系争房屋权属变动的有效文件，同时被告按约支付了部分房款，原告在收到房款之后，将房屋交付被告使用，所以房屋由被告使用至今，物业费、水电费等费用均由被告缴纳，只是系争房屋为拆迁房，在《房屋买卖合同》签订时无法办理房屋所有权证，而在能办理房屋所有权证，确认物权时，原告在2015年7月将房屋所有权证的登记在自己名下，显然被告提供的证据已经足够形成一个完整的证据链，证明被告是系争房屋的真实物权人；②非完全证据。在实践中，在房屋物权变动情形中，往往存在证据不足，不够全面的情形，在协议的签订、履行或交付环节，存在遗漏。笔者认为，如果只有记载有关房屋物权变动的具有效法律行为的文件或文书，笔者认为在证据方面还不够充分，以本案为例，如果仅有《房屋买卖合同》，而没有支付房款的收款凭证以及房屋交付后的物业、水电费等缴纳凭证，最终势必会导致法院对合同的履行情况产生异议，无法认定；同理，如果只存在房屋交付使用的情形，没有购房协议、没有付款凭证的情况下，从常识客观事实出发，排除房屋租赁的情况下，可推定存在房屋买卖的情形，这个时候就需要法官从事实是否具有高度可能性的角度加以判断。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”

这里的高度可能性的证据，一般理解为能证明对特定事实存在或不存在具有高度盖然性的证据。高度盖然性，强调的是一种存在可能而非存在必然，是根据事物发展的高度概率进行判断的一种认识方法，是人民在对事物的认识达不到逻辑必然性条件时不得不采用的一种认识手段。如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可对该事实予以确认。因为在不能拒绝裁判的前提下，认定高度盖然性的事实发生，更接近于真实。如果以高度盖然性的证明标准为参照，特殊类型的民事诉讼所适用的证明标准大致可以分为两种情况，一种应低于高度盖然性的证明标准，另一种标准则应高于高度盖然性的证明标准，直至接近或达到排除合理怀疑的程度”。 

在笔者陈述的上述房屋买卖情形中，笔者认为，上述三个环节之中，以履行最为重要，即支付房屋的对价和交付，前提是排除借款的可能性，再在举证时结合其他证据一起构成一个完整的证据链，最终实现否定不动产登记簿证明力的目的，毕竟在推翻不动产登记簿作为不动产物权归属的证据证明力这一问题上，应结合充分的证据得出高度盖然性事实结果，否则不宜轻易否定不动产登记簿记载的真实性。

四． 结论

《物权法司法解释（一）》第二十二条同时规定：“本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。”笔者在接触案例的过程中，恰逢《物权法司法解释（一）》未公布，按照规定，案例的处理不适用《物权法司法解释（一）》实属一大遗憾，但从解释关于不动产登记和物权确认的精神来分析，笔者经办的案件中，被告在买卖房屋过程中，已经尽到了谨慎的避免房屋所有权出现争议的情况，但是还是被原告将房屋登记在了自己名下，被告以目前的证据材料，足以形成一个完整的证据链证据证明房屋所有权证的记载与真实权利状态不符，被告为该不动产物权的真实权利人，本案目前尚未判决，但是代理人有理由相信法院会给予公正的判决。